È teoricamente possibile e lecita la vendita di una casa ricevuta in donazione.
L’unico problema sta nell’eventualità che ulteriori eredi del donante possano contestare la donazione sostenendo che li ha privati della cosiddetta “legittima”, ossia della quota minima del patrimonio del defunto che la legge riserva a determinati familiari. Tuttavia, tali soggetti (i cosiddetti “eredi legittimari”) sono solo:
il coniuge (salvo sia divorziato o separato con addebito);
- i figli;
- in assenza dei figli, i genitori.
Tali parenti hanno:
- 10 anni dalla morte del donante per impugnare la donazione e
- 20 anni dalla donazione per pretendere la restituzione del bene dal terzo acquirente che, nel frattempo, l’abbia comprato dal donatario.
Peraltro, l’azione restitutoria degli eredi legittimari travolgerebbe anche eventuali ipoteche iscritte dalla banca. Il che significa che se il terzo acquirente dovesse ottenere un mutuo per l’acquisto della casa in questione, le garanzie acquisite dall’istituto di credito (l’ipoteca, appunto) verrebbero meno dinanzi all’azione degli eredi legittimari.
Ecco perché nessuna banca finanzia facilmente l’acquisto di una casa ricevuta in donazione ed è quindi difficile, per il donatario, rivenderla.
Tuttavia, il rischio di una contestazione della donazione è subordinato a tre circostanze:
oltre al donatario, vi devono essere altri eredi legittimari che potrebbero contestare la donazione (quindi i figli o il coniuge non legalmente divorziato). Se una madre vedova intesta la sua casa all’unico figlio, non ci sarà alcun erede legittimario che possa un giorno contestare la donazione perché la sua quota di legittima è stata lesa;
tali eredi legittimari devono essere stati lesi nelle quote di legittima.
E a tal fine non si considera solo quanto costoro riceveranno con il testamento o la divisione ereditaria ma anche quanto hanno già ottenuto, a titolo di donazioni, dallo stesso soggetto. Così, ad esempio, dinanzi a due figli, la madre potrebbe soddisfare la rispettiva quota di legittima facendo loro due donazioni quando ancora è in vita;
non devono essere decorsi i termini per contestare la donazione, ossia 10 anni dalla morte del donante (o, per la restituzione dal terzo acquirente, 20 anni dalla donazione stessa).
Un sistema per superare l’ostacolo è dunque il seguente. Il donatario rinuncia alla donazione ricevuta, facendo sì che il bene ritorni nella proprietà del donante. Sarà quest’ultimo a venderlo al terzo (potendolo ben fare senza che gli altri eredi possano contestare tale cessione). Il prezzo così ricavato verrà poi, dal donante stesso, ritrasferito al donatario che pertanto avrà realizzato l’utile che intendeva ottenere dalla vendita della casa.
In caso di morte del donante farsi rilasciare dagli altri eredi legittimari una dichiarazione di rinuncia all’azione di riduzione. (Angelo Greco)
