Superbonus e abusi

Il nuovo incentivo fiscale denominato SUPERBONUS consente una detrazione pari al 110% per numerosi interventi edilizi sugli immobili, un'occasione importante per chi aveva nel cassetto l'idea di rimettere mano alla ristrutturazione e/o riqualificazione energetica del proprio immobile. Per far questo però devono sussistere delle condizioni imprescendibili definite dal Testo Unico delle'Edilizia (D.P.R. 380/2001 e s.m.i.) e che richiede l'assenza di difformità riguardanti gli edifici oggetto degli interventi interessati dalle detrazioni e la presenza di tutta la documentazione prevista dalla legislazione vigente.

Il mondo delle detrazioni fiscali nel settore dell’edilizia ha subito una forte “scossa” a seguito dell’emanazione della L. 77/2020 (conversione del DL Rilancio), che mette in campo i cosiddetti “superbonus” e amplia gli scenari connessi alla cessione del credito e allo sconto in fattura ad un ventaglio di interventi ampio e trasversale.
La possibilità di fruire di detrazioni fiscali con aliquota pari al 110% fa brillare gli occhi degli attori che operano nel settore delle costruzioni e dei soggetti beneficiari, che possono valutare una serie di interventi per riqualificare interamente gli immobili dal punto di vista architettonico, estetico, strutturale, energetico.

Attenzione alle condizioni per la decadenza del beneficio fiscale

Tuttavia è doveroso fare alcune riflessioni in merito agli aspetti interconnessi alla L. 77/2020 e alla legislazione in materia di incentivi e detrazioni fiscali, che potrebbero causare brutte sorprese future qualora sussistessero le condizioni per la decadenza del beneficio. La legislazione e le normative di natura fiscale devono infatti “sposarsi” con le disposizioni vigenti di natura urbanistica, architettonica, strutturale, energetica che riguardano gli interventi oggetto di detrazione.

Una considerazione sorge a seguito delle disposizioni dettate dal TUE (D.P.R. 380/2001 e s.m.i.); al Capo III l’art. 49 tratta infatti le “Disposizioni fiscali” con specifico riferimento agli interventi abusivi.

Il suddetto articolo dispone che “gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici”.

Vengono identificati in dettaglio le possibili difformità inerenti al contrasto con il titolo, che riguardano violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Occorre dunque un’attenta analisi preliminare da parte dei professionisti incaricati dal committente di progettare gli interventi di riqualificazione, al fine di verificare e “asseverare” la conformità delle preesistenze a monte della progettazione dell’intervento di riqualificazione.

A titolo esemplificativo e non esaustivo potrebbero essere presenti delle porzioni dell’opera da costruzione realizzate in maniera difforme a quanto autorizzato dagli Enti competenti o che abbiano subito alcune modifiche negli anni senza relativo titolo autorizzativo ed eventuale pagamento degli oneri connessi. Potrebbero essere presenti delle superfetazioni, ampliamenti “impropri” di unità immobiliari in porzioni dell’edificio non abitabili, variazioni di destinazioni d’uso di parti comuni di edifici condominiali…si potrebbero ancora elencare numerose difformità riguardanti gli edifici oggetto degli interventi di riqualificazione interessati dalle detrazioni previste dalla legislazione vigente.

Inoltre potrebbero sussistere delle “carenze” documentali, colmabili qualora l’opera e le componenti interessate siano conformi alla legislazione e alla normativa vigenti, o delle non conformità in alcuni casi non sanabili preventivamente o solo a seguito di onerose somme e/o importanti interventi sull’immobile.

Sempre l’art. 49 prevede che “è fatto obbligo al comune di segnalare all'amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall'ultimazione dei lavori o dalla segnalazione certificata di cui all’articolo 24, ovvero dall'annullamento del titolo edilizio, ogni inosservanza comportante la decadenza di cui al comma precedente. Il diritto dell'amministrazione finanziaria a recuperare le imposte dovute in misura ordinaria per effetto della decadenza stabilita dal presente articolo si prescrive col decorso di tre anni dalla data di ricezione della segnalazione del comune. In caso di revoca o decadenza dai benefici suddetti il committente è responsabile dei danni nei confronti degli aventi causa”.

Immobili In evidenza

Iscriviti alla nostra newsletter