Polizza assicurativa decennale per gli immobili in costruzione

Dopo anni di vuoto legislativo sta per arrivare lo schema tipo della polizza assicurativa sull’immobile acquistato in costruzione. Lo schema è stato già pubblicato sul sito il nuovo schema di decreto MISE/MEF, in attesa della sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.
Si tratta di una vera e propria garanzia finalizzata alla tutela degli interessi degli acquirenti di immobili da eventuali vizi e difetti che possono emergere anche a distanza di anni dalla sua ultimazione.
Parliamo di immobili per i quali sia stato chiesto il permesso di costruire (e che siano ancora da edificare) o la cui costruzione non sia ancora ultimata ovvero siano in attesa del rilascio del certificato di agibilità.

La garanzia fideiussoria ed i presupposti di applicazione

Il dlgs n. 122/2005 prevede la tutela di tutti i futuri acquirenti, di chi intende acquistare un immobile ancora da costruire, di chi abbia stipulato un contratto (compreso quello di leasing) che consenta il trasferimento della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire.
Tuttavia, da anni si discute se l’obbligo di detta garanzia indennitaria  decennale (di cui al menzionato articolo 4 del dlgs n. 122/20055) esprimesse un principio generale e, quindi, sia da applicare in tutte le ipotesi di trasferimento, anche di beni immobili di nuova costruzione, oppure secondo l’opinione decisamente prevalente, sia da applicare soltanto  con riferimento ai contratti (definitivi) di compravendita o comunque aventi effetti reali traslativi, compiuti a seguito di un precedente contratto preliminare o di un altro contratto avente ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà (o di altro diritto reale di godimento) di immobili (es. vendita di cosa futura, vendita sottoposta a condizione sospensiva, vendita a termine iniziale, vendita con riserva di proprietà, eccetera).

I contenuti

Il provvedimento in esame contiene il regolamento circa il contenuto e le caratteristiche della polizza, che fungerà da assicurazione contro i vizi dell’opera, ed il relativo modello standard, ai sensi dell’articolo 4 del dlgs n. 122/2005.
La polizza dovrà essere sottoscritta sia dal costruttore che dall’acquirente, in tal caso il compratore potrà far valere i propri diritti di indennizzo.
Ricordiamo, inoltre, che le clausole previste nel modello standard costituiscono contenuto minimo della polizza assicurativa e possono essere modificate dalle parti solo in senso più favorevole per il beneficiari

Polizza assicurativa immobili in costruzione: cos’è

Tra le forme di tutela previste a favore dell’acquirente, il dlgs n. 122/2005 ha posto a carico del costruttore anche l’obbligo di consegnare a chi acquista una polizza assicurativa indennitaria finalizzata a risarcire da eventuali danni materiali, vizi del suolo o gravi difetti di costruzione che possono verificarsi sull’immobile anche a distanza di anni dalla ultimazione dei lavori.
L’obbligo di stipulare la polizza assicurativa decennale è a carico del costruttore e deve essere consegnata all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà.
La polizza assicurativa dovrà essere emessa utilizzando il modello standard determinato con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro dell’economia e delle finanze, in allegato alla pubblicazione in Gazzetta.

Le garanzie

La polizza copre i danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
Come si vede la garanzia non opera indistintamente per tutti i vizi dell’opera, ma solo nel caso in cui vengano riscontrati gravi difetti e cioè vizi che pur non compromettendo la stabilità dell’immobile, sono sufficienti a condizionarne il normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità.
Così i vizi attinenti l’intonacatura esterna sono coperti dalla “polizza assicurativa decennale costruttore” solo se pregiudicano l’impermeabilizzante o l’assetto strutturale dell’edifico e non se rappresentano un mero problema estetico.
Non v’è dubbio, invece, che un non perfetto funzionamento dell’impianto di depurazione costituisca un grave difetto di costruzione visto che può impedire il rilascio dell’abitabilità del fabbricato. Per contro la realizzazione di una stradina condominiale non perfettamente allineata, non può essere considerato un grave difetto di costruzione.
 

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