Perdita agevolazioni prima casa in caso di vendita: i chiarimenti della Cassazione

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa sono un importante forma di sostegno a favore di chiunque decida di comprare casa per la prima volta.
Come ogni agevolazione, per poterne beneficiare è necessario rispettare tutta una serie di procedure e rispondere a determinati requisiti e, in caso si decida di vendere casa, è possibile che queste agevolazioni siano perse.
Dalla Cassazione, con l’ordinanza n.11221 di giugno 2020, arrivano alcuni chiarimenti su quando avviene la perdita delle agevolazioni prima casa quando si vende, con dei suggerimenti rispetto a cosa tenere in considerazione per conservare il beneficio.

Quali sono le agevolazioni fiscali prima casa?

Può essere innanzitutto utile ricordare in cosa consistono le agevolazioni fiscali per l’acquisto di una prima casa.
Se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a Iva, le imposte da corrispondere sono:

  • Iva ridotta al 4% (invece che 10%)
  • imposta di registro fissa di 200 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro

Se il venditore è un’impresa che vende in esenzione Iva o un privato, le imposte da versare con i benefici prima casa sono i seguenti:

  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%)
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • imposta catastale fissa di 50 euro

Cosa succede se si vende prima dei 5 anni dall’acquisto?

Secondo quanto fatto presente dalla Cassazione, quando si acquista un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa, se il proprietario sceglie di vendere la suddetta abitazione prima del decorso del termine di cinque anni dalla data di acquisto, questo perderà il beneficio e dovrà versare tutte le imposte non assolte, nella misura ordinaria, e una sovrattassa.

Come evitare la decadenza delle agevolazioni?

La perdita delle agevolazioni sulla prima casa in caso di vendita non si verifica se il contribuente procede ad acquistare un altro immobile con l’intento di adibirlo a propria abitazione principale entro un anno dall’alienazione.
Secondo quanto viene sottolineato dalla nota, per permettere al contribuente di evitare che le agevolazioni prima casa decadano, sono previste, con riferimento all’acquisto del secondo immobile, condizioni diverse rispetto a quelle stabilite per la concessione delle agevolazioni uguali a quelle in vigore per l’acquisto del primo immobile. In particolare, dove il beneficio per l’acquisto prima casa è subordinato al trasferimento della residenza dell’acquirente nel comune dove è situato l’immobile acquistato, il mantenimento dello stesso nel caso di alienazione dell’immobile acquistato è subordinato a una condizione più stringente: l’acquisto di un’altra casa da adibire a propria abitazione principale.
 

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