La pandemia ridisegna il futuro del mattone

La pandemia, di fatto, ridisegna il futuro del mattone. Che, però, era già in atto: l'attenzione alla sostenibilità, gli smart building, gli spazi flessibili, i servizi erano già ricercati dal mercato anche prima. Solo l'offerta era ancora scarsa. Ora, però, si preme sul pedale dell'acceleratore. «Il 2020 non è assolutamente un anno da buttare: alla fine avremo dei volumi simili a quelli del 2016-17. Torniamo indietro di qualche anno, ma non di vent'anni», conferma a Economy Alessandro Mazzanti, ceo di Cbre Italia. «È probabile non si arrivi lontano dagli 8 miliardi di euro, veniamo da un anno in cui abbiamo fatto 11 miliardi. E se la logistica ha grandi spazi per crescere e il residenziale, in cui negli anni scorsi non abbiamo visto investimenti, è finalmente partito anche da noi e consentirà negli anni una crescita dimensionale importante di tutto il settore, sulla parte dei centri commerciali sarebbe importante far partire qualche sviluppo. Negli uffici esistenti in buone location non vedo cambiamenti di prezzi, ma ci sarà una selezione maggiore sugli sviluppi. Oggi si investe di più sulla qualità e sulla sostenibilità, c'è maggior attenzione al benessere dei collaboratori e necessità di utilizzare gli spazi anche per eventi. Gli uffici diventano un luogo di scambio con i propri clienti, magari con meno spazi dedicati al lavoro individuale. Non parliamo di uffici più piccoli, ma di spazi diversi. 

Il ventesimo Outlook autunnale di Scenari Immobiliari parla di un 2019 con indicatori di fatturato e prezzi in crescita quasi ovunque, ma non in Italia, a causa della forte tassazione e dell'assenza di prodotti nuovi. Unica eccezione Milano, premiata dagli investitori internazionali e capace di offrire sia residenze che iniziative di sviluppo importanti e innovative. Ma per il prossimo anno sono attesi rimbalzi importanti in tutti i Paesi, con un più 7,8% per l’Italia, trainato dal settore residenziale (+9%). Già, il residenziale, il brutto anatroccolo del real estate: «Le tendenze che ha portato la pandemia sono, in alcuni settori, dei cambiamenti strutturali accelerati», commenta Giampiero Schiavo, a.d.. di Castello Sgr: «Lo vediamo ad esempio nel retail e negli uffici, con impatti positivi anche sul residenziale, che torna un'asset class al centro sia delle strategie degli investitori privati che istituzionali. Certo, i rendimenti nel futuro sono un tema delicato, ma tendenzialmente stiamo vedendo transazioni sul core business con rendimenti intorno al 3%».
«La lezione dalle precedenti crisi l'abbiamo imparata», spiega a Economy Gregorio De Felice, direttore ufficio studi di Intesa Sanpaolo: l'Europa e le autorità di supervisione hanno reagito bene allargando anziché stringere i cordoni della borsa, evitando di innescare un effetto pro-ciclico. La nostra previsione del Pil per il terzo trimestre è un +10%, che non compensa i cali del 12,8 % del secondo e del -5,9% del primo, ma nel complesso dovremmo avere un dato annuale che segna un -9,5%, quindi non a doppia cifra. In campo immobiliare ci sono moltissimi progetti in pipeline: man mano che avremo più certezze ripartiranno anche gli investimenti. L'interesse degli investitori esteri nei confronti dell'Italia rimane». «Il mercato immobiliare è in salute, gli investitori internazionali hanno liquidità da investire e il mercato italiano offre interessanti opportunità in nuove aree soprattutto nel segmento living, ossia residenze in affitto per famiglie, studenti e persone senior e nella logistica ultimo miglio», conferma Mario Abbadessa, senior managing director e country head del colosso americano Hines, che a inizio anno aveva anticipato di volere arrivare a investimenti per 5 miliardi entro un triennio: «Confermiamo i nostri obiettivi di investimento e infatti stiamo attualmente investendo su progetti importanti quali MilanoSesto, gli studentati di Ripamonti 35 e Giovenale 15, oltre che sull'area Ex Trotto sempre a Milano, cosi come nella ristrutturazione della Torre Velasca». 

Chi sostiene che le torri direzionali e le sedi in centro non servono più, forse ha male interpretato alcune recenti dichiarazioni dei vertici delle grandi aziende. Facciamo il caso di Tim, che ha recentemente annunciato che il 30% degli spazi resterà inutilizzato. Ma anche Eni si dice pronta  a lasciare a lavorare da remoto il 35% dei dipendenti, a rotazione, mentre Unicredit valuta di tornare al 50% del totale, come Pwc nella terza torre a Milano. Il tema non è "meno metri quadrati", ma la de-densificazione degli spazi. «Le reazioni a caldo hanno generato un allert  per il futuro dell’ufficio; oggi, c’è consensus che manterrà il suo ruolo centrale evolvendosi nei contenuti, nel design e nella tecnologia per dare risposta a nuove modalità di lavorare e alle aspettative delle società e dei loro dipendenti convergenti su temi di  flessibilità, benessere & sicurezza e sostenibilità», spiega a Economy Luca Villani, head of Corporate Solutions di JLL, leader mondiale nei servizi immobiliari. «Il mondo corporate inizia a sviluppare un modello che prevede una componente "club" centrale, in sostanza un headquerter rivisto nelle dimensioni, ridotte, e con funzioni diverse, più tese allo scambio, al brainstorming e in generale allo sviluppo di sinergie, insieme a componenti satellitari sul territorio, gli hub, non necessariamente nello stesso comune, per accorciare tempo e distanza tra dipendenti e sede centrale, senza obbligare a lavorare necessariamente da casa». 

Anche perché i grandi colossi, dalle loro cattedrali nel deserto, puntano ai centri urbani. Se vogliamo prendere a modello New York, basti guardare ai 335mila piedi quadrati presi in affitto da Amazon nel quartiere di Hudson Yards, dove anche Facebook metterà radici (ma ha affittato anche il Farley Post Office sulla 34th street, o a Disney, che sta costruendo un edificio ad Hudson Square, dove anche Google ha intenzione di creare un campus lavorativo da 1 miliardo di dollari entro il 2028, che si aggiungerà agli uffici in Chelsea Market. Nel nostro piccolo (ma fino a un certo punto), abbiamo Porta Nuova, a Milano, dove già si sono insediati gli headquarter di Google, Samsung, Microsoft, UniCredit, Bnp Paribas (che occupa la Diamond Tower), Versace, persino l'Inter. E si inizia a vedere anche la sagoma del nido verticale firmato da Mario Cucinella Architects: una volta ultimato ospiterà il nuovo headquarter di UnipolSai. «Da febbraio, nonostante l’emergenza sanitaria in corso», sottolinea Massimiliano Morrone, responsabile asset & investment management e gestione immobiliare Gruppo Unipol nonché amministratore delegato di UnipolSai Investimenti Sgr, «stiamo avanzando in modo deciso con i nostri interventi di riqualificazione targati Urban Up nell’ area di Porta Nuova a Milano, cinque grandi progetti che coinvolgono la riqualificazione di oltre 100mila metri quadrati e qualificano il gruppo Unipol come importante attore nella modernizzazione della città».
 

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