L'abuso Edilizio nella compravendita Immobiliare

Abusi Edilizi: come comportarsi

Alcune regole sugli abusi edilizi vengono spesso ignorate dai proprietari di immobili. Ecco una breve guida aggiornata alle più recenti disposizioni di legge.

Al termine di queste poche righe avrai una panoramica completa di tutto ciò che c’è da sapere sull’abuso edilizio.

Che cosa s’intende per abuso edilizio?

Per l’ordinamento si ha un abuso edilizio quando una costruzione viene realizzata in totale assenza di un’autorizzazione edilizia o in maniera difforme rispetto al titolo concesso, quale potrebbe essere un permesso di costruire o una denuncia di inizio attività (DIA). A titolo esemplificativo, si può avere un abuso quando i volumi della costruzione vanno ben oltre i limiti indicati nel progetto depositato.

Al riguardo, è utile ricordare che l’art. 46 comma 1 del D.P.R. 380/01, prevede che il contratto notarile di compravendita sia nullo qualora non siano menzionati i “principali” titoli abilitativi, cioè concessioni edilizie, permessi di costruire, e le relative versioni omologhe rilasciate in sanatoria.

L’ordinamento stabilisce, dunque, che il contratto di compravendita di un immobile abusivo è nullo solo nei casi più gravi (l’assenza di un titolo edilizio e anche la realizzazione in totale difformità dal titolo edilizio) e non anche nelle ipotesi di abuso “minore”.

L’obbligo di informare il compratore circa la presenza di un’irregolarità edilizia

In concreto, è necessario informare il compratore in merito alla presenza dei predetti vizi, tanto in sede di stipula del contratto preliminare, quanto al momento della sottoscrizione del rogito, affinché lo stesso sia pienamente consapevole dei termini dell’operazione che andrà a concludere.

Chi è responsabile dell’abuso se la casa è del coniuge?

Solo chi è proprietario dell’immobile risponde dell’eventuale abuso edilizio, non anche il suo coniuge, benché quest’ultimo sia a conoscenza dell’illecito commesso dall’altro. Neanche l’eventuale regime di comunione dei beni può modificare tale principio di responsabilità personale.

Se tuttavia risulta che il coniuge non proprietario ha effettuato i lavori seguendoli personalmente, pagando la ditta e richiedendo l’opera abusiva, allora la responsabilità sarà di quest’ultimo.

Nel caso di immobile in comproprietà tra marito e moglie bisogna vedere chi dei due ha commissionato i lavori abusivi.

Se il compratore scopre l’abuso edilizio sanabile dopo la sottoscrizione del preliminare, che cosa posso fare?

In questi casi, prima della data del rogito notarile, sarà necessario ottenere la concessione in sanatoria. In sostanza, la sanatoria che interviene successivamente al preliminare sarà in grado di sanare l’irregolarità edilizia e con essa anche il compromesso, obbligando il promissario acquirente a sottoscrivere il contratto definitivo.

Se il Comune ritarda nel rilasciarmi la concessione in sanatoria, posso comunque decidere di stipulare il definitivo?

Si, potrai accordarti con l’acquirente e sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita dinanzi al notaio, condizionando il trasferimento della proprietà del bene, e il versamento del relativo prezzo di vendita, al verificarsi dell’effettivo rilascio della sanatoria.

In pratica, il denaro verrà custodito dal notaio (su un apposito conto corrente) finché non interverrà la necessaria autorizzazione amministrativa, e solo al momento del suo rilascio il professionista provvederà a svincolare le somme e a versarle in tuo favore.

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