Guida alle quotazioni OMI


Cosa sono?

OMI non è nient’altro che l’acronimo di Osservatorio del Mercato Immobiliare, ed è uno strumento piuttosto conosciuto nato in seno all’Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del Territorio) per poter accertare e – eventualmente – rettificare il valore degli immobili che viene dichiarato dai contribuenti.

Il che, in fin dei conti, non significa però che le quotazioni OMI siano un valore attendibile del tuo appartamento. Come vedremo, infatti, il valore di una casa dipende da una lunga serie di fattori molto specifici, e dunque le quotazioni OMI sono soprattutto dei termini di massima nella stima dei valori immobiliari, a cui spesso – però – ci si affida nelle opposizioni agli accertamenti dell’Agenzia delle Entrate che vengono sollevati dai contribuenti, quando ritengono che la valutazione effettuata dal Fisco sul proprio immobile (e su cui si pagano le imposte) non sia congrua.

Come funzionano le quotazioni OMI e l’Osservatorio del Mercato Immobiliare

Dunque, l’OMI è uno strumento dell’Agenzia delle Entrate che ha, tra i suoi vari compiti, anche quello di gestire una banca dati dei valori di proprietà e di locazione di un immobile, calcolati sulla base dell’elaborazione di diverse informazioni tecniche ed economiche, di rendita e di locazione, di studio e di analisi statistica già in possesso negli archivi delle Entrate.

Le zone OMI

In linea di massima, e senza addentrarci in troppi tecnicismi, le zone OMI sono delle aree tendenzialmente omogenee in termini di valori immobiliari, e sono a loro volta raggruppate in fasce che individuano aree territoriali che hanno una collocazione territoriale ben delimitata nel Comune. In genere, l’OMI tende a suddividere cioè il territorio di un Comune in aree centrali, semicentrali, periferiche, sub urbane e extra urbane.
Viene poi accertato lo stato conservativo dell’immobile (tra ottimo, normale e scadente) per poter fornire un risultato ancora più accurato all’interno delle stesse zone OMI, e – dunque – un valore per superficie commerciale, ovvero superficie lorda (compresa di muri).
Categorie catastali e tipologie OMI corrispondenti
Si tenga anche conto che tra la tipologia immobiliare OMI e la categoria catastale possono esserci delle difformità e che, proprio per questo motivo, vengono previsti dei coefficienti di correzione. Il seguente elenco può fornire un meritevole chiarimento:

  • Categoria catastale A/1 (Abitazioni di tipo signorile): Categoria OMI Abitazioni signorili
  • Categoria catastale A/2 (Abitazioni di tipo civile): Categoria OMI Abitazioni civili
  • Categoria catastale A/3 (Abitazioni di tipo economico): Categoria OMI Abitazioni economiche
  • Categoria catastale A/4 (Abitazioni di tipo popolare): Categoria OMI Abitazioni economiche (coefficiente correttivo / 1,05)
  • Categoria catastale A/5 (Abitazioni di tipo ultrapopolare): Categoria OMI Abitazioni economiche (coefficiente correttivo / 1,10)
  • Categoria catastale A/6 (Abitazioni di tipo rurale): Categoria OMI Abitazioni economiche (coefficiente correttivo / 1,20)
  • Categoria catastale A/7 (Abitazioni in villini): Categoria OMI Ville e villini
  • Categoria catastale A/8 (Abitazioni di ville): Categoria OMI Ville e villini (coefficiente correttivo x 1,10)
  • Categoria catastale A/9 (Castelli, palazzi di eminente pregio artistico e storico): Categoria OMI Abitazioni signorili (coefficiente correttivo x 1,50)

Estrazione dati OMI: che valore hanno le quotazioni

A questo punto ci si può ben domandare quale sia il valore delle quotazioni ottenibili dall’estrazione dati OMI.
Riepilogando, possiamo concludere che le quotazioni OMI non possono essere assunte come prove, bensì come semplici presunzioni dei valori degli immobili, con il contribuente che potrà pertanto contestarle sulla base di altri elementi oggettivi che possano favorire l’emersione di un valore che (immaginiamo) sia inferiore a quello OMI.
In particolare, potranno supportare la valorizzazione “corretta” degli immobili anche altri elementi oggettivi come, tra i vari:

  • il valore del mutuo e gli elementi numerici che emergono dall’atto;
  • le compravendite che sono state effettuate tra i soggetti privati nella stessa zona di riferimento e nello stesso periodo temporale;
  • le offerte di vendita al pubblico tramite i principali media;
  • le vendite eseguite dal soggetto oggetto di controllo e accertamento per immobili similari;
  • le ristrutturazioni effettuate sull’immobile e il loro valore, ottenibile attraverso i dati reperibili con i permessi di costruire e le denunce di inizio attività.
     

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