Dal 1° luglio 2022 sconto di 81.600 euro per chi acquista un nuovo appartamento o un garage


Esattamente dal 1° luglio, l'agevolazione fiscale denominata "Sismabonus-acquisti" tornerà ad essere "ordinaria", con detrazione al 75 o al 85%. Non più super dunque, ma tutt'altro che sconveniente.

Il Sismabonus acquisti

Il Sismabonus acquisti è l'agevolazione introdotta dall'art.16 co.1-septies del D.L. n.63/2013 per gli interventi di demolizione e ricostruzione che portano alla vendita di fabbricati situati nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3. Il Sismabonus acquisti è fruibile nelle seguenti misure forfettarie valide fino al 31/12/2024:

  • 75% del prezzo della singola unità immobiliare, di qualunque categoria catastale, entro la soglia di euro 96.000 nel caso di miglioramento di una classe sismica rispetto alla situazione ante intervento;
  • 85% del prezzo della singola unità immobiliare entro la soglia di euro 96.000 nel caso di miglioramento di due classi sismiche rispetto alla situazione ante intervento, che è il caso più ricorrente.

Era questa la formulazione originaria del Sismabonus acquisti e che ora tornerà vigente, poiché era stato elevato al 110% in "modalità provvisoria" dal decreto rilancio (DM34/2020), per il solo caso delle unità immobiliari abitative (categoria catastale A) acquistate da persone fisiche entro il 30 giugno 2022.

I vantaggi del Sismabonus-acquisti ordinario

È chiaro che 110% è meglio di 85%, su questo non c'è dubbio, perché nel primo caso (versione super) lo sconto sull'acquisto è pari a 105.600 euro (96.000*110%) mentre nell'altro (versione standard) è pari a 81.600 euro (96.000*85%), con una differenza di 24.000 euro per ogni unità immobiliare oggetto di compravendita.

Quali sono dunque i vantaggi del Sismabonus-acquisti ordinario che sarà vigente dal 1° luglio 2022?

Il primo è senza dubbio legato al sistema sanzionatorio previsto che, nel caso delle detrazioni ordinarie, è meno severo di quello introdotto - ad hoc - per il Superbonus. Un punto importante, questo, sia per i professionisti e sia per i beneficiari.

Poi il Sismabonus acquisti ordinario vale per ogni tipologia di immobile e per ogni soggetto (anche società) che, in presenza dei requisiti necessari, ne fa richiesta. Quindi, ad esempio, vale anche per acquistare un box auto, oppure un magazzino, oppure un negozio o un ufficio, magari ubicati nella stessa palazzina in cui si compra un appartamento.
Però bisogna fare attenzione che non si configurino vincoli di pertinenzialità, poiché in tal caso il bonus non spetta sull'acquisto dell'immobile secondario.

Attenzione ai vincoli di pertinenzialità

Le pertinenze sono unità immobiliari (solitamente di categoria catastale C, come magazzini, depositi, garage) poste a servizio di una unità immobiliare principale e legate ad essa da un rapporto di asservimento che non sempre è reso esplicito da un atto, bensì spesso è desumibile dalla natura dei beni, dall'effettivo utilizzo che se ne fa e dalla volontà del proprietario.
Ad esempio un garage posto in un edificio nel quale è presente anche una unità immobiliare residenziale di proprietà del medesimo soggetto difficilmente potrà essere ritenuto privo di un rapporto di pertinenzialità con l'abitazione. Quindi in tal caso non spetterà il Sismabonus acquisti per il garage, anche se oggetto di un atto di compravendita distinto e separato rispetto all'unità principale.
In tali circostanze una possibile soluzione per fruire di due bonus fiscali (uno per il garage e uno per l'abitazione) potrebbe essere quella di intestare i due beni a soggetti diversi, ad esempio uno alla moglie e uno al marito.
La pertinenzialità tra due beni presuppone infatti che vi sia coincidenza tra i soggetti intestatari.

Esempio pratico di applicazione dell’Ecobonus e del Sismabonus-acquisti.

Ipotizziamo che le spese sostenute dal costruttore per interventi di “riqualificazione energetica” siano le seguenti e che siano “congrue” rispetto ai massimali di costo unitari previsti dal decreto Asseverazioni del 6 agosto 2020:

  • per la coibentazione dell’involucro, euro 95.000,00;
  • per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, euro 50.000,00;
  • per la sostituzione degli infissi, euro 45.000,00.

Gli importi delle detrazioni fiscali di cui può godere il costruttore (detraibili dalla dichiarazione dei redditi o cedibili a istituti finanziari) sono i seguenti:

  • per la coibentazione dell’involucro, euro 95.000,00*0.65 = 61.750,00;
  • per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, euro 50.000,00*0.65 = 32.500;
  • per la sostituzione degli infissi, euro 45.000,00*0.50 = 22.500,00.

Per quanto riguarda il Sismabonus-acquisti ipotizziamo che gli appartamenti oggetto dell’intervento siano venduti al prezzo fisso di euro 200.000 + Iva 4%, con l’applicazione dello sconto in fattura di euro 81.600 cadauno (ipotesi di miglioramento di due classi di rischio sismico, l’agevolazione sarà pari a 96.000*0,85), Sostanzialmente la fattura di vendita emessa dal costruttore prevederà un importo netto da pagare da parte dell’acquirente pari a euro 126.400 (euro 208.000 meno euro 81.600). Il costruttore si troverà “in pancia” un credito fiscale di euro 81.600 per ogni appartamento, che potrà essere oggetto di una duplice facoltà:

  1. utilizzo diretto quale credito di imposta in 5 quote annuali di pari importo, quindi, ad esempio, se la vendita avviene entro il 31 dicembre 2023, l’utilizzo del credito sarà fruibile alle seguenti cadenze (euro 16.320 dal 1° gennaio 2024, euro 16.320 dal 1° gennaio 2025, euro 16.320 dal 1° gennaio 2026, euro 16.320 dal 1° gennaio 2027, euro 16.320 dal 1° gennaio 2028);
  2. cessione del credito a terzi: la cessione può avvenire anche immediatamente dopo la data del rogito, di solito i terzi cessionari pagano una somma pari a circa il 75% del credito acquistato, quindi nell’esempio, il corrispettivo della cessione sarebbe pari a circa euro 61.200 per ogni unità compravenduta. Questa seconda opzione avrebbe il vantaggio di rientrare in tempi brevi della liquidità oggetto di sconto in fattura. (C. Angeli)

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