Affitto con riscatto

Le garanzie sempre più stringenti richieste dagli istituti bancari e gli alti tassi di interesse applicati fanno sì che per molti l’unica soluzione sia pagare un affitto per poter disporre di un’abitazione. In questo contesto l’affitto con riscatto è un’interessante opportunità.

Questo particolare contratto di locazione infatti consente di usufruire di un immobile che, nei tempi prestabiliti dalle parti coinvolte, può essere poi riscattato. 

Cos’è l’affitto con riscatto?

L’affitto con riscatto anche noto come rent to buy è una speciale formula di acquisto della proprietà regolamentata dal decreto Sblocca Italia DL. 133/2014. Le parti interessate sono due: venditore dell’immobile e conduttore (affittuario). Il contratto consente a quest’ultimo di godere dell’immobile in affitto sul quale potrà poi eventualmente esercitare un’opzione di acquisto. In questo caso la quota mensile da pagare al proprietario dell’immobile è di solito superiore rispetto ad un normale affitto in quanto include un acconto sul prezzo finale di vendita. Al termine del periodo stabilito l’affittuario può diventare il nuovo proprietario dell’abitazione pagando il riscatto finale.

Le diverse tipologie di formule di contratto

  • Con diritto all’acquisto: il venditore è vincolato alla vendita dell’immobile mentre l’inquilino può decidere alla scadenza del contratto se acquistare o meno l’appartamento.
  • Con patto di futura vendita: in questo caso l’affittuario è vincolato all’acquisto. Qualora decidesse di non comprare l’immobile le quote versate come anticipo sul prezzo di vendita vengono trattenute dal proprietario come indennizzo.
  • Con riserva di proprietà: l’affittuario diventa proprietario dell’immobile quando paga l’ultimo canone d’affitto. Nei casi di inadempienza il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto e tornare a disporre dell’immobile. Al conduttore spetta la restituzione di una parte delle quote versate. La cifra può essere pattuita con il proprietario prima di firmare il contratto e se ciò non avviene sarà invece stabilita da un giudice.

Quando si parla di affitto con riscatto puro o rent to buy si fa riferimento alla prima formula, dunque ad un contratto di locazione che prevede la possibilità e non l’obbligo di acquistare in futuro l’appartamento.

Il DL. 133/2014 che disciplina tale tipologia di contratto, stabilisce che:

  • la durata del contratto di affitto con riscatto non può superare i 10 anni;
  • per avere effetti legali il contratto deve essere trascritto presso i registri immobiliari. La trascrizione vale come prenotazione dell’acquisto dell’immobile che dunque non potrà essere soggetto ad ipoteca e pignoramento su richiesta di eventuali creditori del venditore. A differenza delle trascrizioni per i normali contratti di compravendita che durano 3 anni, la trascrizione del contratto di affitto con riscatto può durare fino a 10 anni;
  • il proprietario dell’immobile può richiedere la risoluzione del contratto nel caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni. Quest’ultimo può essere liberamente stabilito dalle parti interessate ma non può essere inferiore ad 1/20 del totale dei canoni che l’affittuario deve versare al venditore. Supponiamo che il contratto preveda 200 canoni mensili, il limite è di 10 canoni. Prima il contratto non potrà essere risolto. In caso di risoluzione il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e, se stabilito in sede contrattuale, potrà trattenere i canoni già versati dall’affittuario a titolo di indennizzo. (quifinanza.it)

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