Quando parliamo di un contratto di locazione, ci riferiamo a un particolare tipo di contratto stipulato tra proprietario e affittuario che, se stimato in durata superiore ai 30 giorni, necessita obbligatoriamente della registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Contestualmente alla registrazione del contratto, inoltre, andranno versate l’imposta di registro e di bollo, tranne nel caso in cui si decida di optare per l’applicazione della cedolare secca, sostanziata nel versamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Il costo di registrazione del contratto di locazione è strettamente legato alla tipologia di immobile oggetto del contratto stesso. L’imposta da pagare è suddivisa al 50% tra proprietario e conduttore
Ma cosa accade se il contratto stipulato tra le parti non è registrato nel termine previsto?
1. Registrazione del contratto di locazione: come avviene?
La registrazione del contratto di locazione spetta al proprietario, il quale ha 30 giorni di tempo per adempiere al proprio obbligo e 60 giorni per darne comunicazione all’affittuario e all’eventuale amministratore di condominio. Il proprietario ha a disposizione tre diverse modalità per La registrazione del contratto di locazione: può procedere con la registrazione cartacea recandosi presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, può preferire la via telematica (passaggio obbligatorio per chi possiede più di dieci immobili) oppure può demandare tale compito a un soggetto terzo quale un CAF, un commercialista o lo stesso amministratore di condominio. In caso di mancata registrazione del contratto, esso è da considerarsi nullo.
2. Mancata registrazione e nullità del contratto: quali sono gli effetti
Come si è appena avuto modo di accennare, la mancata registrazione del contratto di locazione tra proprietario e affittuario, come effetto primario, genera la nullità dello stesso in ossequio a quanto disposto dalla legge 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346. Alle sanzioni civili, inoltre, si aggiungono anche quelle a carattere fiscale derivanti dall’evasione fiscale per mancata dichiarazione del reddito da locazione o di infedele dichiarazione, ipotesi prevista in caso di reddito inferiore a quanto realmente percepito. La mancata registrazione di un contratto di locazione, nonostante gli effetti sfavorevoli anche a carattere patrimoniale, è una prassi molto diffusa, soprattutto nel caso di coloro che affittano i propri immobili a studenti o a lavoratori stagionali. In questi casi, il contratto non esiste in modo concreto e l’affitto si basa su di un accordo verbale tra le parti. Quindi è necessario comprendere bene a quali rischi si vada eventualmente incontro. A norma del già citato articolo 1, comma 346, della Legge n. 311/2004, infatti, i contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati da chi aveva l’onere di farlo. Di pari importo tenore anche le pronunce delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, la n. 23601 del 9.10.2017 e la n. 10498 28.4.2017, secondo cui tale tipologia di nullità sia da ricondurre all’alveo di una nullità testuale sopravvenuta in conseguenza della mancanza di un requisito di validità extra-formale.
3. La nullità del contratto per mancata registrazione vale per tutte le parti?
Questa, forse, è la prima domanda da porsi in caso di mancata registrazione del contratto. Essa, difatti, può dipendere da una scelta arbitraria del proprietario ma anche dall’accordo tra le parti. Se il locatore sceglie di non registrare il contratto, egli non potrà pregiudicare in ogni caso i diritti del conduttore mandandolo via, ad esempio, prima del tempo convenuto. Si tratta, pertanto, di una nullità di tipo relativo in base alla quale, secondo la Corte di Cassazione, l’inquilino potrà richiedere la restituzione dei canoni versati nel termine di sei mesi da quando ha lasciato libero l’appartamento. Se, invece, la mancata registrazione è stata pattuita da entrambi, si tratterà di nullità assoluta: in tal caso, nessuna delle due parti può vantare diritti tutelabili in sede giudiziale. Mentre, infatti, il conduttore non avrà alcun titolo per chiedere quanto presuntivamente versato indebitamente, il proprietario non potrà decidere di iniziare una procedura di rilascio di immobile nei confronti dell’inquilino ma potrà, al limite, agire per l’accertamento di un’occupazione sine titulo dell’immobile.
