Normalmente, in caso di intervento dell’agente immobiliare, al futuro acquirente viene consigliato di sottoscrivere una proposta d’acquisto indirizzata al venditore, indicando un termine entro il quale permarrà l’interesse.
La formulazione della proposta di acquisto è una delle fasi più delicate delle trattativa in quanto, dal momento della sottoscrizione, impegna la parte proponente all’acquisto per il periodo stabilito.
Essa è vincolante per il proponente ma non ancora per il venditore, il quale finché non accetta e sottoscrive rimane libero da qualsiasi impegno.
Allo scadere del termine di validità, se il venditore non ha accettato, la proposta diventa inefficace e l’aspirante acquirente non ha assolutamente più alcun obbligo.
Se ci si avvale di un mediatore, l’agente immobiliare compilerà il modulo prestampato alla presenza dell’interessato, inserendo tutte le condizioni relative alla compravendita.
La proposta di acquisto è accompagnata di solito da un deposito infruttifero sotto forma di assegno bancario rilasciato dall’acquirente e intestato al venditore; tale somma resta “bloccata” per tutta la durata di validità della proposta di acquisto.
Infatti in caso di non accettazione della proposta da parte del venditore l’assegno verrà restituito.
Al contrario in caso di conclusione del contratto, cioè nel momento in cui all’acquirente giunge notizia scritta dell’accettazione da parte del venditore, quest’ultimo incasserà l’assegno versato che diventerà caparra confirmatoria secondo la definizione prevista dall’art. 1385 del Codice Civile.
Quello che è importante sottolineare è che nel momento in cui l’acquirente viene a conoscenza dell’accettazione della proposta irrevocabile di acquisto da parte del venditore il contratto è concluso e si forma un vero e proprio preliminare in quanto si è di fronte all’incontro formale delle volontà delle parti di obbligarsi al trasferimento della proprietà.
Con l’accettazione della proposta di acquisto, successivamente si potrà prevedere un’ulteriore scrittura privata ovvero il preliminare di compravendita.
Le somme versate con la sottoscrizione della proposta irrevocabile d’acquisto, che possono essere ulteriormente integrate in sede di stipula del preliminare, devono essere considerate, per Giurisprudenza consolidata, come acconto sul prezzo.
Di conseguenza in caso di mancata accettazione della proposta irrevocabile d’acquisto, l’agente immobiliare dovrà restituire la somma versata in deposito senza altre conseguenze.
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