Esiste una normativa di riferimento molto precisa che deriva a cascata da un caposaldo giuridico della materia, ossia l’articolo n° 1576 del Codice Civile, il quale recita: “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.”
In sostanza quindi tutte le spese che sono connesse ad amministrazione ordinaria sono in capo all’affittuario che deve provvedere a versare le quote richieste dall’amministrazione condominiale; le spese di straordinaria amministrazione sono invece da considerarsi a carico del proprietario dell’immobile.
Applicazione della normativa per le spese condominiali
A quanto pare quindi il Codice Civile stabilisce una ripartizione molto netta tra i due tipi di spese condominiali, il che non dovrebbe lasciare adito a dubbi, tuttavia è possibile per avere una maggiore chiarezza sul tema e soprattutto sulle tipologie esatte di intervento fare riferimento alla legge 392 del 1978 espressamente dedicata alla locazione di immobili urbani. Nei ben 85 articoli dei quali essa è composta rappresenta uno strumento dirimente su qualsiasi questione, perché regolamenta in maniera molto precisa quali oneri siano a carico degli inquilini e quali invece siano a carico dei locatori/proprietari, ed in più dedica anche approfondimenti al tema dell’eventuale risarcimento danni.
Le spese condominiali a carico del proprietario
Senza possibilità di smentita e senza che possano sorgere divergenze, il proprietario di un immobile è tenuto ad occuparsi di tutte le spese connesse con la manutenzione di tipo straordinario e con i guasti di natura occasionale e fortuita. Ne riassumiamo qui alcuni casi tipici e più frequenti:
- Riparazione o rifacimento del tetto dell’edificio
- Manutenzione di tipo straordinario delle facciate o dell’impiantistica del condominio
- Sostituzione, riparazione o installazione di portoni e cancelli
- Rifacimento dei pavimenti, dei rivestimenti e degli intonaci esterni
- Riparazione di porte, finestre e dei loro telai
- Riparazione dell’eventuale caldaia per il riscaldamento centralizzato
- Installazione dell’impianto dell’antenna per la ricezione del segnale TV
Le spese condominiali a carico dell’inquilino
Da parte sua invece l’inquilino, in qualità di conduttore dell’immobile che ne beneficia in maniera continuativa deve partecipare a tutte le spese legate all’ordinaria amministrazione e che hanno quindi a che fare con il normale uso del bene, con la fisiologica usura ed il suo naturale deterioramento.
Ci riferiamo, per fare alcuni tra gli esempi più comuni, a:
- Spese per ogni tipo di utenza, dalla luce al gas all’acqua, ricomprendendo anche i consumi per il riscaldamento o il raffrescamento dell’immobile
- Spese per l’impresa che si occupa delle pulizie ordinarie del condominio o dello stabile
- Spese per la fornitura di servizi comuni a tutto il condominio, ad esempio quelle necessarie per la movimentazione dell’ascensore e per la sua manutenzione ordinaria
- Qualsiasi altro tipo di fornitura di servizi comuni e di natura non straordinaria.
