Diciamo che l’assenza di una definizione precisa e uniforme di “edificio unifamiliare” ha sollevato problematiche da più parti, in particolare nei contenziosi di natura amministrativa.
Di recente la definizione di edificio unifamiliare è divenuta rilevante per individuare gli interventi soggetti o meno al neonato “Superbonus 110%” relativi ad alcune particolari tipologie di intervento normalmente rientranti in Ecobonus e Sismabonus.
Il D.L. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha individuato una serie precisazioni (per le terminologie) e di esclusioni: tra queste compare anche l’edificio unifamiliare. Il D.L. 34/2020 (Decreto Rilancio) infatti esclude dal beneficio gli edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale. Detto questo, si rammenta che la definizione di edificio unifamiliare non è sempre stata uniforme, e soprattutto può essere stata utilizzata in termini e modalità diverse in base ai rispettivi ambiti: fiscale, urbanistico, catastale, ecc.
Per questi motivi, la giurisprudenza ha più volte fornito definizioni in tal senso; nel 2016 il legislatore nazionale ha provveduto a uniformare alcune principali definizioni in ambito urbanistico edilizio.
Per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un’unica unità immobiliare urbana di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
Per prima cosa occorre prima spiegare il significato della principale parola che compone la definizione: “Edificio“: Costruzione stabile, dotata di copertura e comunque appoggiata o infissa al suolo, isolata da strade o da aree libere, oppure separata da altre costruzioni mediante strutture verticali che si elevano senza soluzione di continuità dalle fondamenta al tetto, funzionalmente indipendente, accessibile alle persone e destinata alla soddisfazione di esigenze perduranti nel tempo. Detto ciò, emerge come l’edificio unifamiliare debba avere una sua chiara connotazione, distinguibile dalle altre costruzioni. In tal senso aiuta l’indipendenza anche strutturale di esso, senza continuità.
La definizione di edificio unifamiliare sembra quindi fondarsi su questi elementi essenziali:
- (unica) unità immobiliare urbana: ponete attenzione perchè questa definizione trova piena corrispondenza con quella della normativa Catastale. Infatti la u.i.u. nella disciplina di accertamento delle consistenze catastali ha un’altra definizione e scopo. Quindi si rende necessario fare (doppio) riferimento anche a questa normativa?
- destinazione abitativa: unica destinazione d’uso ammessa;
- proprietà esclusiva: l’edificio inteso come intero, deve essere di proprietà esclusiva del nucleo familiare. In caso contrario se esistono porzioni di proprietà di soggetti terzi o esterni al nucleo familiare, decade l’uni-familiarità;
- indipendenza funzionale: l’edificio, considerato nel suo insieme, deve essere funzionalmente indipendente, e ciò è dimostrabile con la sua configurazione e i relativi accessi.
Chiarimenti dal Ministero definizione edificio unifamiliare
Come definito del Decreto Efficienza Energetica 2020 il Ministero fornisce la definizione di edificio unifamiliare che trovate nel seguito:
Edificio unifamiliare: per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare. Una unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva (ad uso autonomo ed elusivo) e la presenza di un “accesso autonomo dall’esterno”, presuppone che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso da una strada o da cortile o giardino di proprietà e esclusiva.
