In generale, l’abuso edilizio si configura come una difformità tra ciò che viene costruito e quanto è autorizzato o autorizzabile.
Tipi di difformità edilizie
Abuso totale
Nella nozione di abuso totale rientrano sia le ipotesi di costruzioni realizzate in assenza di titolo sia quelle completamente diverse rispetto al permesso di costruire.
Nello specifico, si ha costruzione in assenza di permesso di costruire quando il titolo:
- non è stato mai richiesto o rilasciato, quindi, non esiste oggettivamente;
- esiste ma è privo di efficacia, fin dall’origine oppure a seguito della pronuncia di un provvedimento del Comune o del giudice amministrativo.
Invece, si ha una totale difformità dal permesso di costruire nell’ipotesi di una costruzione completamente diversa per caratteristiche tipologiche, plano-volumetriche o di utilizzazione da quella oggetto del permesso, e per l’esecuzione di volumi oltre i limiti indicati nel progetto e autonomamente utilizzabili.
In presenza di una difformità totale, la situazione può essere sanata con un permesso di costruire in sanatoria. Tuttavia, non sempre ciò è possibile. Pertanto, occorre verificare il piano regolatore generale del Comune ed il regolamento urbanistico, vigenti al momento della costruzione dell’immobile ed al momento in cui viene richiesto il permesso in sanatoria. In caso di contrasto dell’intervento abusivo con tali strumenti urbanistici bisogna demolire il manufatto.
Abuso sostanziale
L’abuso sostanziale si manifesta in presenza delle cosiddette variazioni essenziali, cioè quelle che determinano sostanziali differenze qualitative-quantitative rispetto al progetto autorizzato.
- mutamento di destinazione d’uso con variazione degli standard;
- aumento della cubatura o della superficie;
- modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto;
- violazione della normativa edilizia antisismica.
Le Regioni possono stabilire i casi che determinano variazioni essenziali nel rispetto dei principi fissati dalla legislazione nazionale.
Anche l’abuso sostanziale può essere sanato con un permesso di costruire in sanatoria sempre che sia consentito dagli strumenti urbanistici comunali. In caso contrario, l’opera va demolita.
Sia nell’ipotesi di un abuso totale sia nel caso di un abuso sostanziale deve essere richiesta, altresì, la sanatoria strutturale al Genio civile.
Abuso minore
L’abuso minore consiste in una difformità parziale. Si realizza nell’ipotesi in cui gli interventi costruttivi, seppur autorizzati, sono eseguiti con modalità diverse che incidono solo su elementi particolari e non essenziali della costruzione.
L’abuso minore è sanabile con una Cila in sanatoria per le opere già eseguite.
Difformità non rilevanti
Tra le tipologie di difformità edilizie rientra un’ultima ipotesi, rappresentata dalle violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedono per la singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali. Si tratta di scostamenti dai parametri autorizzati talmente minimi che non sono qualificabili come illeciti edilizi, quindi, non richiedono alcuna sanatoria.
Come sanare una difformità edilizia?
La procedura per regolarizzare una difformità edilizia si avvia con la presentazione di una domanda per il rilascio del permesso di costruire, allo sportello unico dell’edilizia del Comune interessato, corredata da un’attestazione concernente il titolo di legittimazione, dagli elaborati progettuali richiesti e, quando ne ricorrano i presupposti, dagli altri documenti prescritti dalla legge.
Legittimati a chiedere il rilascio del permesso di costruire sono: il proprietario dell’immobile e chiunque sia titolare di un diritto di godimento che lo autorizzi a disporre dell’immobile con un intervento costruttivo, l’inquilino, in caso di locazione dell’immobile, il soggetto che intende acquistare l’immobile e ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita e il responsabile dell’abuso.
La domanda deve essere accompagnata da una dichiarazione di un progettista abilitato, che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati ed adottati, ai regolamenti edilizi vigenti e alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, alle norme relative all’efficienza energetica.
