Vendita immobiliare e irregolarità edilizie: obblighi del venditore e tutela del compratore

Nel contesto della compravendita immobiliare, la dichiarazione di conformità urbanistica e catastale costituisce un elemento essenziale di legalità e trasparenza. Rilasciata dal venditore al momento del rogito notarile, questa dichiarazione certifica che l’immobile è conforme alle autorizzazioni edilizie ottenute e che la sua rappresentazione catastale corrisponde allo stato reale. Non si tratta di una semplice formalità, ma di un presupposto sostanziale che incide direttamente sulla validità dell’atto e sulla consapevole volontà contrattuale dell’acquirente.

Valore giuridico della dichiarazione

La dichiarazione di conformità è resa ai sensi dell’art. 19, comma 14, del D.L. 78/2010, convertito in L. 122/2010, e costituisce una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. Essa assume valore giuridico rilevante in quanto:

• Condiziona la validità dell’atto di compravendita, che potrebbe essere annullabile in caso di vizio del consenso.
• Influenza la responsabilità contrattuale del venditore, che garantisce la regolarità urbanistica e catastale come qualità essenziale del bene.
• Può avere rilievo penale se mendace, ai sensi dell’art. 76 del DPR 445/2000.

Con la sentenza n. 449/2025, il Tribunale di Padova ha affrontato una vicenda paradigmatica: un venditore aveva dichiarato la conformità urbanistica e catastale di un immobile, omettendo di segnalare abusi edilizi e difformità rilevanti. L’acquirente, ignaro delle irregolarità, ha scoperto successivamente l’impossibilità di ottenere l’agibilità e di effettuare interventi edilizi.

Il Tribunale ha stabilito un principio di responsabilità esemplare:

“Il venditore che, in sede di rogito, attesta falsamente la conformità urbanistica e catastale dell’immobile, risponde dei danni subiti dall’acquirente, anche se superiori al prezzo di vendita.”