Vendita di immobile ricevuto in donazione e ristrutturato con Superbonus: profili fiscali della plusvalenza

La cessione di un immobile oggetto di donazione, sul quale siano stati eseguiti interventi agevolati con Superbonus, può generare una plusvalenza imponibile. Il tema ha assunto particolare rilievo alla luce dei più recenti orientamenti dell’amministrazione finanziaria, che hanno confermato un approccio interpretativo rigoroso.

Negli ultimi anni, le misure incentivanti in materia edilizia hanno favorito numerosi interventi di riqualificazione. Tuttavia, a partire dal 1° gennaio 2024, il quadro normativo è stato aggiornato introducendo specifiche disposizioni fiscali in caso di rivendita degli immobili interessati da tali interventi. In questo contesto, si pone con frequenza il quesito relativo agli immobili acquisiti non per compravendita, bensì a titolo gratuito.

Il nuovo perimetro della plusvalenza

In via generale, la normativa prevede l’imponibilità della plusvalenza realizzata dalla vendita di un immobile entro cinque anni dall’acquisto. La disciplina più recente, tuttavia, ha introdotto una previsione ad hoc per gli immobili interessati da interventi Superbonus, estendendo il periodo di rilevanza fiscale fino a dieci anni dalla conclusione dei lavori.

Ne deriva che la cessione effettuata entro tale arco temporale può determinare una plusvalenza imponibile, indipendentemente dalla modalità con cui è stato fruito il beneficio fiscale (detrazione diretta, sconto in fattura o cessione del credito).

Le ipotesi di esclusione

Il regime presenta margini di esenzione estremamente limitati. In particolare, la tassazione non si applica quando:

• l’immobile è pervenuto per successione;
• l’unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale del cedente (o dei suoi familiari) per la maggior parte del periodo successivo agli interventi.

Al di fuori di queste fattispecie, la plusvalenza resta, in linea generale, imponibile.

Donazione e successione: una distinzione rilevante

Un punto cruciale riguarda la differenza tra acquisizione per successione e per donazione. Sebbene entrambe comportino un trasferimento a titolo gratuito, la loro natura giuridica è distinta: la prima opera per causa di morte, la seconda tra soggetti in vita.

Secondo l’interpretazione consolidata dell’amministrazione finanziaria, tale distinzione assume un ruolo determinante. L’esclusione prevista per gli immobili ereditati non si estende a quelli ricevuti in donazione. Pertanto, in caso di successiva vendita entro dieci anni dalla fine dei lavori agevolati, la plusvalenza risulta imponibile, salvo il ricorrere dell’ipotesi di utilizzo come abitazione principale.

È irrilevante, inoltre, la modalità con cui il donante abbia a sua volta acquisito l’immobile: ciò che rileva è esclusivamente il titolo di provenienza in capo al soggetto che effettua la vendita.

Determinazione della plusvalenza

Particolarmente incisive sono anche le regole di calcolo della plusvalenza nei casi in cui si sia beneficiato del Superbonus, soprattutto nella versione al 110% con opzioni alternative alla detrazione diretta.

In deroga ai criteri ordinari, si prevede che:

• in caso di vendita entro cinque anni dalla conclusione dei lavori, le spese sostenute per gli interventi agevolati non possano essere considerate in aumento del costo di acquisto;
• qualora la vendita avvenga tra il quinto e il decimo anno, tali spese rilevino solo nella misura del 50%.

Questo meccanismo incide significativamente sulla base imponibile, aumentando l’importo della plusvalenza.

Resta comunque possibile, in alternativa alla tassazione ordinaria, optare per l’applicazione di un’imposta sostitutiva con aliquota del 26%, da versare in sede di atto.

In sintesi, la disciplina vigente impone un’attenta valutazione preventiva in caso di dismissione di immobili interessati da interventi Superbonus, soprattutto quando acquisiti per donazione. Le implicazioni fiscali possono risultare rilevanti e richiedono un’analisi puntuale del caso concreto.