Agevolazione prima casa “salva” anche solo con la nuda proprietà

La Cassazione ribadisce che il beneficio decade solo in caso di trasferimento della proprietà degli immobili acquistati

In materia di agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa”, le norme prevedono la decadenza dal beneficio solo in caso di trasferimento della proprietà (o di altri diritti reali idonei) dell’immobile acquistato entro il quinquennio.

Non configura invece causa di decadenza la mera costituzione del diritto di usufrutto sull’immobile stesso in favore di terzi entro il termine quinquennale, in quanto l’atto di costituzione dell’usufrutto non è equiparabile ad un atto di trasferimento che faccia venir meno l’interesse del nudo proprietario all’immobile acquistato.

A stabilirlo è la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 25863 del 22 settembre 2025.

La controversia ha origine da un ricorso proposto dal contribuente avverso un avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate che revocava le agevolazioni “prima casa” ottenute dal contribuente per l’acquisto di un’abitazione, in quanto egli aveva successivamente, entro il quinquennio, disposto la donazione del diritto di usufrutto sull’immobile a favore dei propri genitori.

Rigettando il ricorso incidentale dell’Agenzia delle Entrate, la Corte di Cassazione ribadisce che l’art. 3, comma 131, della legge 549/1995, nell’elencare gli atti di trasferimento di case non di lusso, include gli atti traslativi della nuda proprietà, in funzione della loro pari attitudine (in presenza degli altri requisiti) ad integrare un progetto abitativo meritevole di trattamento agevolato (Cass. nn. 9648/1999, 3248/1996, 3201/1996).

Pertanto:

• la decadenza dal beneficio “prima casa” si verifica unicamente in caso di trasferimento dell’immobile acquistato; la costituzione del diritto di usufrutto in capo a terzi non integra tale fattispecie e, pertanto, non comporta la revoca dell’agevolazione fiscale.
• anche il nudo proprietario ha diritto alle agevolazioni in materia di imposta di registro per l’acquisto della prima casa, purché destini effettivamente l’appartamento acquistato a propria abitazione dopo la consolidazione dell’usufrutto con la nuda proprietà.